PROBLEMI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

Kako prodavatelji i kupci nekretnina razmišljaju, čega se boje i čemu se nadaju u ovim ludim vremenima? Pogled na sadašnje stanje na tržištu nekretnina može se opisati kao čaša je polupuna ili čaša je poluprazna, ovisno gleda li se sa stajališta prodavatelja ili kupca. Sa sigurnošću se može reći da ništa (u vezi nekretnina) nije i neće više biti isto.

Značajan pad prodaje nekretnina u Republici Hrvatskoj koji traje već 5 godina je očit i nesporan. Vrlo teško je dobiti precizne podatke o tome koliko nekretnina se prodaje godišnje u Hrvatskoj, a kada se podaci i dobiju to se odnosi najčešče na period godine unatrag što baš i nije previše ažurno. Većinom se mogu čuti razne procjene koje su više ili manje relevantne. Upitna je točnost tih procjena, ali neupitno je da je kupoprodaja nekretnina gotovo u potpunosti stala. Dakle, koji su uzroci ovakvog stanja na tržištu nekretnina? Više je uzroka, a problemi su se počeli nazirati u ljeto 2007. Dosta davno, zar ne? Tko je onda znao uočiti što se događa i predvidjeti trendove? Jako, jako malo ljudi.

Dakle, koji je bio prvi znak problema koji će nastati na tržištu nekretnina? Prvi znak koji se mogao prepoznati je bila uspostava HROK-a (ljeto 2007.). Što je sad to HROK? To je Hrvatski registar odobrenih kredita. HUB (Hrvatska udruga banaka) je tada procijenio da je došlo vrijeme da se između banaka izmjenjuju podaci o kreditnim dužnicima, jamcima, sudužnicima i sl. Do tada taj sustav nije postojao.

Zašto su banke uvele taj sustav? Očito su procijenile da je plasirano previše kredita i da je "gomila" prvenstveno građana korisnik više kredita uz još dodatak jamstava i sudužništava. Dakle, trebalo je eliminirati nova zaduženja po bilo kojoj osnovi dobrom dijelu građana i trgovačkih društava, jer je postala upitna njihova sposobnost vraćanja kredita bilo kao dužnika, sudužnika ili jamaca. Tada su se počeli pooštravati uvjeti za dobivanje kredita, tj. mnogi su ostali bez mogućnosti igdje se više zadužiti.

Potražnja za kupnjom stanova koja se mogla i realizirati počela je opadati. S druge strane, gradilo se sve više i više stanova, bez ikakve logike. Cijene terena su otišle u nebesa, troškovi gradnje su se povećavali, davanja lokalnoj samoupravi su bitno povećana, praktično je onemogućena prodaja (i naplata) nekretnine prije uporabne dozvole i sl.

Zar to nisu bili dovoljni signali da će ponuda premašiti potražnju te da će doći do pada cijena? Jesu, samo ih je trebalo vidjeti. Uz to još, kao šlag na kraju, došlo je i do velike krize u svijetu, a pogotovo među bankama, što se naravno reflektiralo i kod nas te dodatno smanjuje cijenu nekretnina (kreditiranje investitora gotovo potpuno obustavljeno, a građana znatno smanjeno).

I na kraju postavlja se pitanje da li će i kada doći do povećanja prodaje i povećanja cijena nekretnina? Doći će sigurno, ali kada? E na to je teško odgovoriti. Bilo bi najbolje imati čarobni štapić ali u realnom svijetu to ne postoji. Smatram da u sljedećih nekoliko godina neće doći do značajnijeg povećanja prodaje i cijena nekretnina.